6 105 198,39 Kč

6 105 198,39 Kč
Článek z webu :

Na dnešním zasedání zastupitelstva města Ostravy se bude také schvalovat bod „Veřejná zakázka s názvem „Blok Nové Lauby“ – další postup„.

V tomto bodě jde o odkup bytových jednotek v projektu Nové Lauby, které postaví soukromý investor, a které se město zaváže odkoupit.

Navrhovaný obchodní model předpokládá nalezení spoluinvestora pro realizaci novostavby s celkem 85 byty, 173 parkovacími místy a nebytovými prostory v historickém centru města. Investice do stavby rezidenčního objektu Nové Lauby, se rozloží mezi statutární město Ostrava a soukromého investora, který nejprve odkoupí od města pozemek v řešeném území a na něm postaví požadovaný objekt. Statutární město Ostrava garantuje následný odkup celkem 31 bytů spolu s 119 parkovacími místy pro nájemce i veřejnost. Soukromý investor bude ve výsledku vlastnit 54 bytů, 54 parkovacích míst a všechny nebytové prostory. Byty převedené do vlastnictví města budou využity výhradně pro nájemní bydlení, parkovací místa budou sloužit pro uživatele bytů, ale především pro parkování veřejnosti.

Podívejme se na výpočet ceny za byty:

celkové kupní ceny za předpokládanou výměru zadavatelem kupovaných jednotek se způsobem využití byt umístěných v bloku B a C stavby „Blok Nové Lauby“ vč. odpovídajícího podílu na společných částech nemovité věci – jednotková nabídková cena 92.300 Kč / m2 × 2.050,5 m2, celkem 189.261.150,- Kč bez DPH

Výpočet ceny za parkovací stání

a celkové kupní ceny za předpokládaný počet parkovacích míst zadavatelem kupovaného podílu na jednotce či jednotkách se způsobem využití garáž – jednotková nabídková cena 525.000,- Kč / parkovací místo × 119 parkovacích míst, celkem 62.475.000,- Kč bez DPH

Jak se došlo k částce 92 300 Kč/m2?

V jednom z prvních grafů, který je uveden v příloze „Analýza cen bytů“ ukazuje nárůst cen bytů o 161 %. Přesněji ze 100% na 161%.

Jak je uvedeno v textu Analýzy cen bytů: „hodnoty Statistiky Deloitte i realitycechy.cz pracují se všemi byty – nerozlišují, zda jde o byty v panelových, cihlových bytech, rekonstruované či novou výstavbu. Jedná se o průměr za byty všech velikostí.

Dále je uvedeno, že byly porovnány hodnoty za 2Q 2016 a 2Q 2020.

Volba hodnot za Ostravu ze statistik Deloitte (hodnoty za 2Q 2016 a 2Q 2020); ceny prodaných bytů

Hodnoty za 2Q 2016 můžete vyčíst z následující mapky. Ostrava disponuje hodnotou 17 300Kč/m2 za všechny prodané byty. Tedy byty v panelových, cihlových bytech, rekonstruované či novou výstavbu. Jedná se také o jednu z nejnižších částek v rámci ČR.

  • zdroj: www2.deloitte.com

Hodnoty za 2Q 2020 můžete vyčíst z následující mapky. Ostrava disponuje hodnotou 27 900Kč/m2 za všechny prodané byty. Tedy byty v panelových, cihlových bytech, rekonstruované či novou výstavbu. Při porovnání cen zjistíme, že Ostrava se dostala v roce 2020 tam, kde byla většina krajských měst v 2Q 2016. Jednoduchou trojčlenkou se tak dostaneme na růst cen bytů na 161% z prvního grafu. Zde přicházíme ke koeficientu 1,61, který je použit pro výpočet ceny, za kterou budou odkoupeny byty v projektu Nové Lauby. Číslo 161% je tak vysoké, protože výpočtová základna cenové úrovně je velmi nízká, oproti jiným krajským městům.

  • zdroj: www2.deloitte.com

Pro porovnání současné hladiny ceny bytů byly použity některé projekty, které jsou umístěny v Ostravě.

Pro výpočet rozmezí cenové úrovně v roce 2024 je pak zvolen koeficient 1,61*vybraný projekt. Ve smlouvě je uvedena částka 92 300 Kč/m2.

Tento výpočet je však poměrně zkreslující.

  • koeficient 1,61 je použit i pro následující období do roku 2024, základna, ze které se cena počítá v roce 2020 je však vyšší, než základna v roce 2016
  • dle České národní banky jsou ceny nemovitostí nadhodnoceny až o 25%, v průměru o 17%.
    Ceny bytů jsou nadhodnocené až o čtvrtinu, říká ČNB
  • průměrný růst cen bytů byl v období 2016-2020 každý rok v průměru 12,7%. S tím počítá i prognóza do roku 2024. Je tedy předpoklad, že osm let zde v průměru porostou ceny o bytů 12,7%.
  • Ostrava má velmi omezenou nabídku bytů v novostavbách pro srovnání. A jejich počty jsou v jednotkách projektů. Poptávka je vyšší než nabídka je i v jiných městech. Tam je však stavebních projektů více.
  • Soukromý investor má garantovanou cenu s úročením 12,7% ročně při jakékoliv ekonomické situaci rezidenčního trhu.
  • Ceny bytů v developerských projektech jsou i se ziskem pro investora. Při výstavbě, kdy je investorem čistě město, je položka zisku (která bývá 10-20%) zanedbána.

Návratnost

V Důvodové zprávě, které já přílohou je uvedeno následující:

Zde nacházíme kámen úrazu. Stavět nájemní bydlení, s městským nájmem, na prémiové parcele parcele u Masarykova náměstí je utopie. K přihlédnutí všech aspektů bude cena objektů v takových lokalitách vždy vyšší. Bylo to tak historicky, je to tak i nyní.

Město se sice odkazuje, že nabídlo prodat pozemek i s projektem za podmínky výstavby nájemního bydlení, to je ale pro jakéhokoliv developera ekonomicky neúnosné.

Stavět nájemní byty? Rozhodně ano. Stavět v centru a a jeho širším okolí v místě proluk. Rozhodně také ano. Ale takový projekt, v takovém místě je socialištější,  než celá bytová politika Vídně, která je výstavbou městských bytů proslulá.

Jaká by byla teoretická návratnost investované částky 189 261 150 Kč?
Město v současné době nabízelo rekonstruované byty v projektech Husova a Střelniční za minimální cenu 100 Kč/m2.

V současné době by tedy při ploše městských bytů 2050,5m2 byl roční výnos 2 460 600 Kč. Přepokládaná návratnost 80 let za bytovou část.

Při minimální částce 125 Kč/m2 činí předpokládaná návratnost 62 let.

Při minimální částce 150 Kč/m2 činí předpokládaná návratnost 52 let.

Celý projekt má bohužel pohnutou minulost. Kdy bez architektonické soutěže přišel na svět díky Hnutí Ostravak, které jakoukoliv výstavbu soukromých investorů prakticky nepolovalo. Tak muselo přijít s něčím vlastním. Po volbách projekt poté zůstal městskému obvodu Moravská Ostrava a Přívoz, ten ho však nechtěl realizovat a předal magistrátu. Mezitím probíhal archeologický průzkum, kde i mnoho měsíců nebylo nikoho vidět.

Městské nájemní bydlení má v městech své místo. Ale na logicky zvoleném místě s ohlédnutím na náklady na výstavbu, kontext místa, sociální vazby.

zdroj: ostrava.cz



Celý článek “6 105 198,39 Kč” na msstavby.cz

You may also like...

Napsat komentář

Vaše e-mailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *